【2026年最新】堺市で住宅ローン控除を最大限に活用！適用条件・手続き・将来の改正を分かりやすく解説

住宅ローン控除、正式名称「住宅借入金等特別控除」とは、マイホームを新築・購入・増改築する際に住宅ローンを利用した場合、年末時点のローン残高に応じて所得税や住民税が軽減される制度です。この制度の目的は、住宅取得者の経済的負担を軽減し、良質な住宅の取得を促進することにあります。具体的には、所得税から直接控除され、所得税で控除しきれなかった分は翌年度の住民税からも一部控除されるため、家計にとって大きなメリットとなります。

住宅ローン控除の控除額は、原則として年末時点の住宅ローン残高の0.7%です。この控除は最長13年間適用されます。例えば、年末のローン残高が3,000万円の場合、その年の控除額は3,000万円 × 0.7% = 21万円となります。この金額がまず所得税から差し引かれ、所得税で控除しきれない場合は、翌年の住民税からも上限額（所得税の課税総所得金額等の5%または9.75万円のいずれか低い方）まで控除されます。これにより、長期にわたって税負担を軽減することが可能です。

まず、購入する物件自体が住宅ローン控除の対象となるための条件を確認しましょう。

• 床面積の要件: 原則として、購入する住宅の登記簿上の床面積が50平方メートル以上であることが求められます。ただし、特例として、合計所得金額が1,000万円以下の場合に限り、床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅も対象となります。

• 居住用割合: 店舗兼住宅のように一部を事業用として使用する場合、床面積の2分の1以上がご自身の居住用であることが条件です。

• 購入元の制限: 同一生計の親族や特別な関係にある法人などから購入した住宅は、控除の対象外となります。これは、不正な取引を防ぐための措置です。

次に、住宅ローンやご自身の居住状況に関する条件です。

• ローンの返済期間: 住宅ローンの返済期間が10年以上であることが必須条件です。これは、長期的な住宅取得を支援するための制度であるためです。

• 居住開始時期: 住宅の取得または増改築等を行った日から6ヶ月以内に、その住宅に実際に住み始める必要があります。

• 継続的な居住: 控除を受ける年の12月31日時点で、その住宅に引き続き住んでいることが条件です。単身赴任などやむを得ない事情がある場合は、例外的に適用されることもありますが、原則として生活の本拠である必要があります。

上記以外にも、住宅ローン控除の適用を受けるために注意すべき重要な条件があります。

• 他の特例との併用不可: 居住した年、およびその前後2年間（合計5年間）にわたって、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除など、他の特定の税制優遇特例を受けている場合は、住宅ローン控除と併用することはできません。

• 複数の住宅を所有している場合: 複数の住宅を所有している場合は、ご自身が主として居住していると認められる住宅のみが控除の対象となります。セカンドハウスなどは対象外です。

住宅ローン控除は、まず所得税から控除されます。しかし、所得税だけでは控除しきれない場合、その残りの金額を住民税（市民税・府民税）から控除できる仕組みが設けられています。堺市にお住まいの方も、この制度の対象です。具体的には、所得税で控除しきれなかった額と、住民税の所得割額の5%（上限97,500円）を比較し、いずれか少ない額が住民税から控除されます。これにより、所得税と住民税の両面から、住宅ローン控除のメリットを最大限に享受することが可能になります。

堺市にお住まいで住宅ローン控除の適用を受ける場合、一つ重要な注意点があります。それは、市民税・府民税からの控除を受けるにあたり、市役所への別途申告は基本的に不要であるという点です。初年度に税務署へ確定申告を行い、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きを完了すれば、その情報が税務署から市町村へ連携されるため、自動的に住民税からの控除が適用されます。そのため、堺市に特有の特別な手続きは必要ありませんのでご安心ください。

住宅ローン控除の適用期限は、現行制度からさらに延長される予定です。具体的には、令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合まで、5年間延長される見込みです。

また、今後は住宅の省エネ性能がより重視されるようになります。令和8年以降に入居する場合、省エネ性能の高い住宅に対しては、借入限度額の引き上げや控除期間の延長（最長13年間へ拡充）といった優遇措置が講じられます。これは、地球温暖化対策や快適な住環境の実現に向けた国の施策の一環であり、高断熱・高気密といった省エネ性能を備えた住宅の購入を後押しするものです。

特に注意が必要なのが、新築住宅に関する省エネ基準適合の動向です。2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合、省エネ基準を満たさないと住宅ローン控除を受けられなくなりました。これは、2022年の税制改正で導入されたもので、新築住宅の省エネ化を加速させるための重要な変更点です。

さらに、令和10年（2028年）以降に建築確認を受ける新築住宅については、省エネ基準適合住宅であることが住宅ローン控除の適用条件として義務化されます。つまり、この時期以降に新築住宅を購入する場合、省エネ基準を満たしていない住宅は、原則として住宅ローン控除の対象外となるため、住宅選びの際にはこの点を十分に考慮する必要があります。

省エネ性能の重視以外にも、いくつかの改正が予定されています。

まず、既存住宅の床面積要件の緩和です。現行では50平方メートル以上とされている床面積要件について、一定の条件を満たすことで40平方メートル以上に緩和される見込みです。これにより、より多くの既存住宅が控除の対象となる可能性があります。

また、災害リスクの高い地域における住宅購入に対する考え方も変化しています。令和10年以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンに該当する新築住宅は、住宅ローン控除の適用対象外となります。これは、災害リスクの高い地域での居住を抑制し、安全な住環境への誘導を目的としたものです。マイホームの購入を検討する際は、立地についても慎重に確認することが求められます。

住宅ローン控除を初めて受ける年は、必ずご自身で確定申告を行う必要があります。これは、税務署があなたの住宅購入に関する詳細な情報を把握し、控除額を正確に計算するために不可欠な手続きです。

確定申告の際には、以下の書類を準備して税務署に提出します。

• 確定申告書A（給与所得者の場合）またはB（自営業者の場合）

• 源泉徴収票（給与所得者の場合）：勤務先から発行されます。

• 住民票の写し：入居後の住所が記載されたものが必要です。

• 不動産の売買契約書または建築請負契約書の写し：購入した住宅の金額や契約日が記載されています。

• 登記事項証明書：住宅の床面積などが記載されています。法務局で取得できます。

• 住宅ローンの残高証明書：金融機関から送付されます。

• マイナンバーカードまたは通知カードの写し

• （認定住宅の場合）認定書：長期優良住宅や低炭素住宅などの認定を受けている場合に必要です。

これらの書類を揃え、必要事項を記入した確定申告書とともに、入居した年の翌年2月16日から3月15日の間に管轄の税務署へ提出してください。

給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の手続きを行うことができます。これにより、毎年確定申告をする手間が省け、よりスムーズに控除を受けられるようになります。

年末調整で手続きを行う際に必要となる主な書類は以下の通りです。

• 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書：税務署から送付される書類です。初年度の確定申告後、通常10月頃に、残りの控除期間分が一括で送付されます。

• 住宅ローンの残高証明書：金融機関から毎年送付されます。

これらの書類を勤務先に提出することで、年末調整時に住宅ローン控除が適用され、所得税の還付や住民税の減額が受けられます。送付された「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」は大切に保管し、毎年必要事項を記入して提出しましょう。

確定申告は、国税庁のWebサイトから利用できる「e-Tax（イータックス）」を活用することで、自宅にいながらインターネットを通じて手続きを完了できます。

e-Taxの主なメリットは以下の通りです。

• 24時間いつでも申告可能：税務署の開庁時間を気にせず、自分の都合の良い時間に手続きできます。

• 添付書類の一部省略：源泉徴収票などの添付書類の提出が省略できる場合があります。

• 還付金の早期受領：書面での申告よりも還付金が早く振り込まれる傾向があります。

e-Taxを利用するには、マイナンバーカードとICカードリーダー、またはマイナンバーカード対応のスマートフォンが必要です。初めて利用する際は少し手間がかかるかもしれませんが、一度設定してしまえば、以降は非常に便利に利用できます。