【堺市マイホーム購入】住宅ローン控除のすべて！適用条件・手続き・最新改正を徹底解説

住宅ローン控除の主なメリットは、その控除額と控除期間にあります。原則として、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が、所得税から控除されます。もし所得税から控除しきれない金額がある場合は、翌年の住民税からも一部控除されます（住民税からの控除には上限があります）。

控除期間は、原則として最長13年間ですが、住宅の種類や入居した年によっては10年間となる場合もあります。例えば、2024年以降に新築・買取再販住宅に入居する場合は、省エネ基準を満たさない住宅では控除が受けられなくなるなど、適用条件が細かく設定されています。

住宅ローン控除の対象となるのは、返済期間が10年以上の住宅ローンです。金融機関からの借り入れであることや、住宅の取得・増改築のために利用したものであることなど、いくつかの条件があります。親族や知人からの借り入れは対象外となるため注意が必要です。また、繰り上げ返済によって返済期間が10年未満になった場合も、その後の控除は適用されなくなります。

住宅ローン控除の対象となる住宅には、以下の条件が設けられています。

• 入居時期
  住宅の取得から6ヶ月以内に居住を開始し、控除の適用を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していることが条件です。単なる所有だけでなく、実際に住んでいることが重要になります。

• 居住用割合
  取得した住宅の床面積の半分以上が、ご自身の居住用として利用されている必要があります。店舗や事務所などと併用している場合は、居住スペースの割合が重要になります。

• 床面積
  登記簿上の床面積が50平方メートル以上であることが原則です。ただし、2024年以降に入居する場合、合計所得金額が1,000万円以下であれば、床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅も対象となります。この特例は、子育て世帯や若年夫婦世帯のマイホーム取得を支援する目的で設けられました。

住宅ローン控除は、所得税や住民税から控除される制度のため、ご自身の所得にも条件があります。

具体的には、住宅ローン控除を適用する年の合計所得金額が2,000万円以下である必要があります。この金額を超えると、その年は住宅ローン控除の適用を受けることができません。購入を検討する際は、ご自身の年収だけでなく、所得控除などを差し引いた合計所得金額を確認しておくことが大切です。

新築住宅の場合、住宅ローン控除の借入限度額や控除期間は、その住宅が省エネ基準を満たしているかどうかで異なります。一般的に、新築住宅の控除期間は13年間です。

2024年以降に入居する場合、省エネ基準を満たさない住宅は原則として住宅ローン控除の対象外となります。これは、政府が省エネ住宅の普及を推進しているためです。具体的には、「長期優良住宅」や「低炭素住宅」といった認定住宅、そして「ZEH水準省エネ住宅」や「省エネ基準適合住宅」であれば、高い借入限度額が設定され、より多くの控除を受けられる可能性があります。

中古住宅も住宅ローン控除の対象となりますが、新築住宅とは異なる条件や借入限度額が適用されます。中古住宅の場合も控除期間は13年間です。

中古住宅の主な適用条件としては、1982年（昭和57年）以降に建築された新耐震基準適合の住宅であることが挙げられます。これ以前に建築された住宅であっても、現行の耐震基準に適合していることが証明されれば対象となる場合があります。また、床面積や所得に関する条件は新築住宅と同様に適用されます。新築に比べて借入限度額は低めに設定される傾向にありますが、要件を満たせば大きな節税効果が期待できます。

近年、住宅ローン控除は省エネ性能の高い住宅への優遇が強化されています。これは、地球温暖化対策や快適な住環境の実現を目指す国の政策の一環です。

「認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）」や「ZEH水準省エネ住宅」、「省エネ基準適合住宅」といった区分に該当する住宅は、一般的な住宅よりも高い借入限度額が設定され、より多くの住宅ローン控除を受けられます。 例えば、2024年に入居する認定住宅やZEH水準省エネ住宅の場合、借入限度額は4,500万円となり、一般の省エネ基準適合住宅（3,000万円）と比べて大きな優遇が受けられます。

一方で、2024年以降に建築確認を受けた新築住宅で、省エネ基準を満たさない住宅は原則として住宅ローン控除の対象外となります。 中古住宅については、既存の住宅ストックの活用という観点から、引き続き省エネ基準の有無にかかわらず控除の対象となりますが、将来的には制度変更の可能性も考慮しておく必要があるでしょう。

住宅の種類別 住宅ローン控除の主な違い（2024年入居の場合）

住宅ローン控除を初めて受ける年は、必ずご自身で税務署へ確定申告を行う必要があります。この手続きをすることで、控除の適用が始まり、その後の年に簡略化された手続きが可能になります。必要な主な書類と手続きの流れは以下の通りです。

必要な書類

• 確定申告書A（またはB）: 国税庁のウェブサイトからダウンロードするか、税務署で入手できます。

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書: 確定申告書と同様に用意します。

• 源泉徴収票: 勤務先から発行されます。

• 住民票の写し: 市区町村役場で発行されます。

• 売買契約書または建築請負契約書の写し: 物件購入時の契約書です。

• 登記事項証明書（または全部事項証明書）: 法務局で取得します。

• 住宅ローンの年末残高証明書: 金融機関から送付されます。

• マイナンバーカード（または通知カードと本人確認書類）

• （新築の場合）建築確認済証の写し、検査済証の写し

• （認定長期優良住宅等の場合）認定通知書の写し

手続きの流れ

1. 上記書類を準備します。

2. 国税庁の確定申告書作成コーナーを利用するか、手書きで確定申告書と計算明細書を作成します。

3. 必要書類を添付し、管轄の税務署へ提出します。e-Tax（電子申告）での提出も可能です。

4. 提出後、通常1ヶ月〜1ヶ月半程度で還付金が指定口座に振り込まれます。

初年度に確定申告を済ませていれば、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。これにより、改めて確定申告を行う手間が省け、より手軽に控除の恩恵を受けられます。

具体的な手続きとしては、税務署から送付される「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」と、金融機関から送付される「住宅ローンの年末残高証明書」を勤務先に提出するだけです。これらの書類を基に、勤務先が年末調整で控除額を計算し、所得税から控除してくれます。

住宅ローン控除の手続きは全国共通の制度であり、堺市独自の特別な手続きや申請窓口は基本的にありません。しかし、堺市でマイホームを購入する際に、一般的な注意点として以下の点が挙げられます。

• 情報収集の徹底: 住宅ローン控除の制度は、税制改正によって適用条件や控除額が変動することがあります。常に最新の情報を国税庁のウェブサイトや税務署で確認するようにしましょう。

• 堺市役所での手続き: 住宅ローン控除そのものとは異なりますが、マイホーム取得に伴う住民票の異動や、固定資産税・都市計画税に関する問い合わせなどは堺市役所で行うことになります。必要に応じて各担当窓口にご確認ください。

• 専門家への相談: 不安な点や複雑なケースがある場合は、税務署の相談窓口や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。特に、共働き夫婦の共有名義での購入や、複数回の買い替えなどの場合は、専門家のアドバイスが非常に役立ちます。

2024年・2025年の住宅ローン控除は、現状の制度をベースとしつつ、一部の要件が段階的に変更されます。特に重要なのは、住宅の種類に応じた借入限度額の変動です。

例えば、省エネ性能の高い「認定住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」については、2024年入居の場合と2025年入居の場合で借入限度額が異なります。2024年入居の場合は比較的高い限度額が設定されていますが、2025年入居では段階的に限度額が引き下げられる傾向にあります。

また、2024年以降に建築確認を受けた新築住宅のうち、省エネ基準を満たさない住宅については、住宅ローン控除の対象外となる措置がすでに講じられています。これは、国が推進する住宅の省エネ化を加速させるための重要な方針であり、今後もこの流れは継続されるでしょう。

2026年度の税制改正では、中古住宅やコンパクトな住宅への支援がさらに拡充される可能性が指摘されています。具体的には、適用期限の延長、借入限度額や控除期間の拡充、そして床面積要件の緩和などが検討される見込みです。

現在の住宅ローン控除は新築住宅に手厚い傾向がありますが、少子高齢化や空き家問題の深刻化を背景に、既存住宅の流通促進や有効活用が喫緊の課題となっています。そのため、中古住宅の購入やリフォームに対する優遇策を強化することで、多様なニーズに応えるとともに、住宅市場全体の活性化を図る狙いがあります。

また、単身者や二人世帯の増加に伴い、コンパクトな住宅の需要も高まっています。現行の床面積要件（原則50平方メートル以上）が緩和されれば、より多くの住宅が控除の対象となり、都市部での住まい選びの選択肢が広がることも期待されます。

前述の通り、2024年以降に建築確認を受けた新築住宅で省エネ基準を満たさないものは、住宅ローン控除の対象外となります。この傾向は今後もさらに強まるでしょう。

また、将来的に「災害レッドゾーン」と呼ばれる災害リスクの高い区域に位置する新築住宅についても、住宅ローン控除の対象外となる可能性が示唆されています。これは、安全な住まいづくりを促進し、災害に強いまちづくりを進めるという国の政策の一環です。

これらの改正は、住宅購入を検討する際に、物件の省エネ性能や立地条件をこれまで以上に重視する必要があることを示しています。特に新築住宅を購入する際は、建築基準だけでなく、将来的な税制優遇の観点からも、省エネ基準への適合を必ず確認するようにしましょう。